住房土地使用权:说好的70年为何缩水?：米乐网页

住宅土地使用权:谈话的70年为什么大幅下跌？最近，温州家庭20年土地使用权到期事件引起了社会的关注。记者调查显示，温州不是孤独的，全国经常出现类似现象。国家规定的居住用地最低年限为70年，为什么部分地区经常出现20年、30年到期的现象？房屋土地年限是多少，将来到期后怎么办？有关部门应如何减轻对房地产持续期间的感情？记者19日通过对相关部门的采访，从城市到乡村，从城市建设到土地管理，各部门参集中于全国人民智慧构成的物权法，本身是为了确保包括房地产权在内的物权，在物权维护的过程中不断完善。

房权地产权不完全一致的问题，城市和农村都有。房屋所有权与其土地使用权，如农房所有权与农村宅基地使用权一样，在坚决土地社会主义公有制的基础上，大大明确。全国面对温州困境的地方有多少？最近，据媒体报道，温州经常出现20年住宅用地使用权年限到期的消息，需要数十万元的延期。

温州市国土局回应媒体报道，只有支付数十万元转让金才能更新是对信息的误解。物权法规定住宅建设用地使用权期满后自动更新，但自动更新应如何记录，目前国家尚未实施实施细则。基层国土部门在实际操作过程中无法遵循，无法处理续期申请。温州市国土局已经着手研究方案，最近适当消除了日报上司的研究要求。

那么，全国有多少地方与温州相似呢？国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权转让和转让暂行条例》中，土地使用权转让最低年限按用途确认，其中居住用地70年，工业用地50年，商业旅游娱乐用地40年，其他或综合用地50年。中国社会科学院经济所研究员王丽娜表示，目前大部分地区住宅区用地年限为70年。

然而，由于各种原因，有些地方显然不存在超过70年的情况。记者调查发现，房屋土地实际用于年限高于适当土地最低年限标准的现象，温州不是个案。目前，深圳、青岛、重庆等地经常出现土地年限不同的情况。实际上，本世纪初，深圳市内国际商业大楼等多栋大楼的部分房地产土地使用权已经超过20年期限，成为国内首次土地使用权年限到期的案例。

深圳市后来实施方案，具体土地使用权年限届满的房地产，可以补充地价或缴纳土地租金缩短土地使用年限。其中，重新交付地价额为重复使用支付适当用途公告基准地价的35%。青岛市部分地区住宅用地的使用权期限也只有20年或30年。公开发布资料显示，青岛经济技术开发区自20世纪80年代正式成立以来，转让20年、30年用于年限的住宅用地共计41宗，总用地面积667.5亩，其中部分住宅用地已到期。

重庆市民张先生告诉记者，在其他城市购买商品住宅，土地证明书的年限是70年，重庆出售的住宅土地证明书的年限只有50年，这种情况非常广泛。据当地业内人士介绍，重庆市规划确认的土地用途多为综合用地，从1994年开始，土地转让合同中，包括居住在内的综合用地用于年限为50年。在全国范围内，这种房地产土地使用权年限不同的情况有多少？据有关部门介绍，土地转让多由各地自行组织实施，具有一定的灵活性，因此全国有多少住宅用地用于年限超过70年，现在没有详细的数据，但这种情况在全国并不少见。

谈到的70年权限为什么大幅下跌？在很多公众印象中，购买住宅的所有权大多是70年，为什么年限会大幅度下降呢？参加物权法制定的人中，公众首先要具体，房屋所有权和土地使用权不同。房屋所有权是房屋所有权，是私有所有权的一种，不受宪法和物权法的维护，没有期限。土地使用权有期限，目前规定的住宅用地最少使用年限为70年。我国大部分住宅用地年限为70年，到期还有450年。

目前，一些地方经常使用20年、30年、50年等不同的年限，地方政府明确提出的理由主要有三种。据温州市国土局介绍，上世纪90年代土地转让政策开始继续执行时，该市在居住用地最低年限达不到70年的前提下，按20年到70年分类，受让人自由选择转让申请。

地方国土部门称，土地用于年限减少，可以增加适当的土地转让金，在一定程度上可以减少房价，给终端消费者带来利益。--便于管理和处理。重庆市国土局说明为什么土地使用权期限为50年。重庆市许多房地产开发多为商业和住宅混合类型，一个项目根据商业、住宅最低转让年限确认转让年限不同，经常出现建筑物，商业、住宅转让中止时间不完全一致的情况，处理困难。

--先试试地区历史遗留问题。由于深圳、青岛等地在国务院发表土地使用权的最低年限之前，在国有土地使用权转让中先行，经常发生一些遗留问题。

深圳市有关部门称，深圳作为国有土地使用权有偿用于制度的先驱，1982年实施了《深圳经济特区土地管理暂行规定》。该规定首次以行政分配方式提供经营用地，规定工业用地30年、商业用地20年、商品住宅用地50年等适当用商品住宅用地50年等。深圳市最初以行政分配方式获得的经营性用地-20年的使用权相继到期，集中在国有土地使用权到期的问题上。广东省房地产研究会会长朱远华指出，除此之外，一些住宅用地因开发人员囤积等原因被用于年限的大幅下跌。

土地用于时间是指土地转让时开始计算，长期的房地产计划、研究开发和销售等过程，一般需要2~3年，但开发人员没有按住土地，没有层次转卖等情况，拖延多年的房地产项目规模小，分多期建设，持续开发10年以上，消费者购买住宅时，土地用于年限的大幅下跌相当严重。请问宅基地使用权到期了怎么办？对很多人来说，住宅用地用于年限还有几十年，房地产的土地使用权到期后应该怎样更新呢？据专家介绍，目前住宅用地用于年限更新的法律依据主要是物权法第149条规定住宅建设用地使用权期限到期的，自动更新。中国人民大学民商事法律科研中心主任杨立新表示，在物权法之前，城市房地产管理法规定，批准后更新的，应新签订土地使用权转让合同，按规定缴纳土地使用权转让金。但是，城市房地产管理法对物权法来说是旧法，根据新法高于旧法的原则，现在必须遵循物权法的相关规定。

王丽娜等指出，物权法明确提出了自动更新期，但由于细则不足，如何自动更新期没有不确定性，现在无法操作。土地用于期限规定20年和70年，转让金不同。政府转让土地使用权20年，如果不更新转让金，政府的利益就不会破坏，对已经支付70年转让金的其他业主也不公平。专家认为，誓言20年和最低70年以下的，首先应该自动更新到70年，同时重新交付誓言年数和70年土地使用权期间的转让金差额。

但是，有些学者持有不同的观点，指出调整差额的做法不太合适。无论怎样调整，这几十年土地转让的差额都相当大。土地转让年限的利益高低是由地方政府当年的决定引起的，如果让现在的居民分担成本，不公平也很难实施。

浙江大学房地产研究中心专家田传浩应对。那么，70年土地使用权到期的房地产应如何更新呢？欠钱不还应该怎么处理才是使用权？杨立新指出，一是免费，给业主带来利益的两种方法，二是费用改税，还支付转让金，获得永久住宅建设用地使用权的权利人向国家支付税金。王丽娜说，在我国，家是很多平民仅次于的财富。

有些人拿了大部分的积蓄买房，房子的电子货币不是因为房子本身就是土地。从这个意义上说，70年后支付大量转让金似乎不合理，可以象征性地提交。王丽娜、杨立新等指出，在特别强调法治社会的今天，首先要具体依法，严格实施物权领域的法律成果，加强人民对国家物权制度的信心，另一方面，物权法规定不详细的现实，通过充分吸收民意和规范的手续，尽快实施土地转让续期的实施细则，减轻公众感情。

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